7月19日下午5点30分,在连续两次推迟会议时间后,融创、万达、富力三方终于正式签约。万达商业将北京万达嘉华等77个酒店,以199.06亿元的价格转让给富力地产,将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权,以438.44亿元的价格转让给融创,两项交易总金额637.5亿元。

7月19日17时30分,万达集团董事长王健林、融创集团董事长孙宏斌、富力地产董事长李思廉、富力地产联席董事长兼总裁张力现身签约仪式现场,仿佛什么都没发生一样,但他们平静的微笑背后,一定隐藏了不少鲜为人知的信息。

现场| 万达融创世纪大交易的变与不变
发布会前细节:
原定于7月19日下午4点在北京万达索菲特大酒店举行的万达与融创合作发布会,先推迟了半个小时,在场外等候的媒体记者被允许进场后,记者发现发布会背景板上的合作方多了一个“富力地产”,变成“万达商业、融创中国、富力地产战略合作签约仪式”。
在大家猜测起富力插入此次并购交易的用意时,主办方突然宣布发布会因故推迟一个小时,5点正式开始,并要求在场媒体记者暂时离场。
在宣布发布会推迟一小时举行后,记者在会议室外的走廊里看到工作人员匆忙的身影:一名男性工作人员急匆匆地抱着一台打印机,一头扎进旁边的工作间;十几分钟后,又一名工作人员一路小跑拿着新打印好的文件走进王健林和孙宏斌的休息室,走在他身后的另一位工作人员边走边把旧文件撕得粉碎。

究竟发布会推迟的内幕是什么?这场交易究竟会发生哪些变化?

7月10日,融创和万达签署了一则并购协议。按照协议,融创将接手万达旗下13个文旅项目91%的股权及76个酒店项目100%的权益,作价分别约为295.75亿元和335.9526亿元,总计631.7026亿元。中国房地产史上最大规模的并购案就此浮出水面。


9天之后,原本的“双人舞”变成了“三人行”。


根据协议,富力地产以199.06亿元收购万达商业77个酒店全部股权,77个酒店的酒店管理合同继续执行至合同期限届满。融创以438.44亿元收购西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目的91%股权,并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。


前后对比可知,富力以比融创报价少了近100亿的价格,收购了万达77个酒店,可谓最大赢家。

变化二: 融创收购13个文旅项目金额增至438.44亿元,无需向万达借款

根据协议,融创房地产集团以438.44亿元收购万达13个文旅项目的91%股权,并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。签约后付150亿元,签约后90日内付清全部转让价款,完成交割。


根据王健林说法,融创此次收购所加的钱,平摊到4800万平方米土地储备上,每平方米成本只增加200块钱,加价的成本甚至“可以忽略不计”。王健林认为,通过此次转让融创得到13个万达城,这4800万平方米分布在一、二线城市的低成本销售物业,将使融创财报合并收入和利润大涨。“两年内,可助力融创进入房地产企业收入前两名。”王健林说。

交易后的“四个不变”

万达与融创同意交割后文旅项目维持“四个不变”:

1、品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;

2、规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;

3、项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控;

4、运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。

三赢背后的博弈

孙宏斌说,这个调整对融创而言比原来的交易方案有了更好的流动性,降低了负债水平,同时也承担了原酒店交易对价的折让部分,是可以接受的溢价,这种交易安排三方都很满意。孙宏斌也相信富力承接的这部分酒店资产有一个非常合适的价格,未来也会有很好的经营结果。地球人都知道,在孙宏斌的心中只想要地,因为酒店资产不好变现。


对于酒店业大佬富力来说,199亿=77家酒店。要知道,万达拟转让给融创的76家酒店作价335.9526亿元;7月19日,77家酒店总价才199.06亿元,降价40.75%,相当于打了六折。目前,富力已在中国25个城市拥有众多高端酒店,包括柏悦酒店、君悦大酒店、丽思卡尔顿酒店和假日酒店等。这次交易后,富力将持有超过100家高端酒店,成为全球最大的五星级酒店业主。难怪李思廉坦言:“这次我们一口气拿到77个酒店,对富力来说我们是赢家。”


王健林也说过,放眼全球,这样低价的收购机会百年难遇。这次“清仓大甩卖”,可以让王健林收回近680亿现金。据王健林透露,本次转让后,万达商业的贷款加债券总计接近2000亿元。万达商业的账面现金1000亿元(不含13个文旅项目账面现金300亿元),加上本次转让收回现金680亿元(含回收往来款),现金共计约1700亿元。王健林称,万达商业决定清偿大部分银行贷款。看来,面对管理层对万达系资金外流监管的加码,王首富暂时可以松口气了。

下半场怎么办
这次中国房地产史上规模最大、条款最复杂的一笔交易,却让外界难以评估其长期影响。

很多机构并不看好。如国际评级机构惠誉、标普均不看好本次交易。日前,两家机构先后对融创和万达两家公司的相应评级进行下调处理。


但更大的政策背景是,国家对金融的监管已经从房地产、酒店,转到了影城、娱乐业、体育俱乐部等领域。从MT系到复星,从安邦到万达,从券商和监管部门,再到苏宁等企业,国家的对金融业的监管再明白不过了:杜绝非理性海外投资,保证国家的金融安全。


尽管老司机万达和融创在卖卖卖和买买买,尽管王健林说,要立字为证!但这场声势浩大的交易能否过得了监管一关?恐怕好戏还在后头。[详细]


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公司简介
万达集团创立于1988年,形成商业、文化、网络、金融四大产业集团,2015年位列《财富》世界500强企业第385名。截至2017年7月10日,企业总资产8826.4亿元,2017年上半年收入1348.5亿元,目标到2020年,企业资产2000亿美元,市值2000亿美元,收入1000亿美元,净利100亿美元,成为世界一流跨国企业。
融创中国控股有限公司是一家于香港联交所上市的专业从事住宅及商业地产综合开发的企业,公司坚持区域聚焦和高端精品发展战略。2015年融创中国实现销售金额734.6亿元,业绩名列全国房企第九位;2016年融创中国销售金额达到1553.1亿元,位列全国房企第七位,成为最具发展潜力的房地产TOP10企业。
广州富力地产股份有限公司成立于1994年,注册资金8.06亿人民币,集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体。公司于2005年7月14日在香港联交所主板上市,为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。
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