刚性购房者期待限购限贷都松绑

自2010年开始实施限购政策以来，全国共有46个城市实施了楼市限购政策，涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。今年以来，在楼市不断下行的情况下，一些城市开始采取各种措施对限购进行松绑。不过从机构的调研情况来看，“松绑”效果甚微，楼市尚无反弹迹象。那么，松绑后哪些群体最受益呢？

背景

二三线城市纷纷调整“限购”措施

在楼市成交量日渐低迷、价格下挫的背景下，许多二三线城市或高调或低调纷纷推出了取消或者实质性松绑限购的政策。

6月27日上午9时左右，呼和浩特（楼盘）房地产开发监督管理处发布市政府办公厅的《通知》，要求取消商品房销售方案备案制度，居民购买商品住房（含二手住房）在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。产权登记部门在办理相关业务时，不再对购房人的房屋套数进行查询。至此，呼和浩特放开限购，成全国首个正式发文确定取消限购的城市。

紧随呼市之后的是济南。7月10日起，济南新房与二手房限购政策全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这也意味着，在济南实施了三年多的限购政策将正式退出房地产市场。之后，二线城市中房价最为坚挺的厦门悄然放开限购政策，尽管厦门市国土房管局相关负责人对记者表示，该局并没有出台相关文件，但当地业界人士均表示上述松动确实存在。而二线城市中经济发展较为不错的武汉和苏州近日也松动了限购。 25日，西安限购也松绑了。

数月来，二三线城市纷纷调整“限购”措施。据不完全统计，截至26日，在46个限购城市中已有近30个城市针对限购政策进行了微调 （包括限购执行层面取消、局部取消、明确发文取消或传闻取消），给限购松绑来挽救房地产的颓势。

预测

松绑最大受益者非开发商莫属？

限购令在2011年是被当做调控利器搬出来的，当时对于房地产市场投资投机行为而言，无疑是一次致命的打击。不过随着房地产市场的高速发展，又经历了2013年楼市大爆发，原先的限购政策，其实际带来的效果已经被大大削弱。

即便如此，限购令的余威依旧。有分析说，如果限购松绑，房企会在这种大环境下首先受益。楼市的持续低迷，对于开发商来说，不论是在后期的投资开发，还是在年度销售指标完成上，都是一个巨大的考验。简单来说，库存去化不畅，会造成开发商资金回笼不及时，继而造成资金断链，这在开发商融资困难的前提下，对开发商后期的运营以及拿地开发，都是不利的。而房企的销售业绩又直接与成交量挂钩，成交受阻，开发商业绩必然上不去。再者，倘若限购放开，被压抑了多年的市场改善性需求会在短时间内爆发，而改善性房源价格相对较高，这会在一定程度上抬高房价。

但也有不同的声音出现：限购松绑，投资性购房需求受益最大。限购令的出台，直接打击的就是投资性购房需求，在去年大幅上行的房地产市场环境里，这群“投资客”蠢蠢欲动，急于突破限购令的束缚。此次全国范围内的限购松绑浪潮，对于“投资客”来说，正是入市的好时机。

然而，有地产评论人表示，其实最希望限购松绑的，其实是地方政府。这主要是由于地方政府对于土地财政的依赖太大。从财政部近些年来对于国有土地出让权收入数据来看，2008年该数据为10375亿元，而到了2013年，数据成倍数增长，达到了41250亿元，这足以体现出土地财政在地方财政收入中的比重越来越大。因此，如果楼市持续走在下行通道上，无疑会间接影响到土地财政收入，这让政府在限购问题上保持着迫切的态度，“救市”的欲望强烈。

现状

NO.1 候鸟式养老家庭的刚需：期待限购松绑定居儿女所在地

目前，独生子女的一代已经步入工作岗位，成为社会各行各业的中坚力量。很多独生子女都远离家乡，在外地工作。于是，很多老人跟随独生子女远离家乡，到外地生活，候鸟式养老成为一种趋势。“对于我们这个年纪，儿女绕膝，快乐度晚年，是最大的心愿。 ”读者李先生表示，“但我们并不想和孩子一起生活，彼此没空间，所以就想把老家的房子卖了，到这里来买，哪怕小些。 ”和李先生一样，现在许多老人都不是很愿意和子女们居住在一起，因为不想影响孩子们的工作，还有就是住在一起生活的不便，因此，父母更希望自己单独居住。由于父母已经年老退休，晚年的生活需要照顾，作为子女，都希望父母老有所居，因此为父母买房就成为了一种新潮。但受限购政策影响，父母若随子女迁移，定居到子女的工作所在地，则面临很多困难。“现在想在大连买房子，操作起来并不容易啊。 ”

限购政策挡住了许多像李先生这样想到异地置业，与儿女同城居住的老人。“我只有一个孩子，2005年大学毕业后分配到大连市工作，已落户大连并结婚生子。我们老两口退休后本想投靠儿孙享受天伦之乐，但大连市的购房限购政策把我们拒之门外，售楼人员说没有本地户口的限购房。我们也到公安部门打听了，按现在的政策两人年满130周岁才可以落户大连，这样还得等好几年。 ” 大连民心网上的留言贴反映了一批候鸟式养老群体因限购政策而买不了房的烦恼。“我们真心希望，限购可以向我们这样的群体松绑，我们也属于刚性需求啊。 ”李先生迫切希望限购政策可以放开，能早日在大连有套属于自己的房子，而不是一直租房子。“房租高不说，还没有安全感，不知哪天房主就不租了。 ”

NO.2 名下没房却有贷款记录的刚改：更期待放开限贷

楼市的限贷政策是此前房地产调控的主力政策之一。如今限购政策悄然放开，限贷政策却还没有出现明显变化。相比放开限购，不少购房者更加关注房贷政策的调整，尤其是刚改群体。他们更希望的是松绑限贷，一旦二套房贷信贷政策做出调整，那么一部分名下没有房子，却曾有贷款记录的需求者就能以购买第一套房名义进行置业，而不是被算作二套房贷。

目前这种需求者在楼市上是多见的，也因为限贷政策的不完善扼制了这些改善型自住需求者，因为一旦被当作第二套房贷，首付比例就要六成起，利率在基准基础上就要提高约10%。魏先生就遭遇这样的买房尴尬，他离婚后把自己贷款过的房子送给前妻，当他再结婚买房时，就因此而被视作第二套房贷，这显然是不合理的。

上海复旦大学地产研究中心主任尹伯成表示，限贷的放开对于购买第二、第三套房产的人来说是好消息，而且这一部分人群有一定的经济实力。商业银行中这部分的坏账很低，房贷目前还是比较有市场的，因此商业银行会比较乐意接受对于这部分群体的放松限贷的政策。而对于首套房贷款来说，银行会严格控制，因为这部分人的还贷能力相对于购买二三套房的人群来说会稍差。

目前来看，银行下调房贷利率动力明显不足，房贷的存贷差较小，对银行不具诱惑力，而做房贷还意味着银行要为未来楼市可能出现的风险埋单。这样的背景下，对于购房者而言，即使松绑限购，也得有钱买、有款贷才行。能不能少交首付款，低成本贷到款，一定程度上决定了购买力是否出手。

记者感言

松绑并非良药

松绑限购，个别城市短期效果显著，成交出现反弹，但大多城市即使松绑了，楼市也基本没啥影响。 “生了病”的楼市令人焦急，但显然“松绑限购”不是根治良药。市民是否购房依赖需求、质量、价格、市场预期等多方面因素的影响，简单粗暴的松绑很难快速恢复他们的购房信心。在快速发展八年的中国楼市面前，这已经不是政府让不让买的问题，而是市民愿不愿意掏钱的问题。   记者白炎