2013年房价悄然上涨的同时，土地市场也火热异常。2月11日国土部发布数据显示，2013年全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价全面上涨，同比涨幅分别为7.0%、7.9%、9.0%和4.5%，其中住宅用地涨幅最大，逼近10%。而今年1月份，一线城市土地均价涨幅更加惊人。有关研究机构的调查数据显示，1月份北上广深四个城市的成交均价同比上涨超过200%，创历史单月新高。不过，这些似乎应该触目惊心的“地王”频现却并没有引起多少波澜。不得不说，一次又一次的地王诞生，早已让市场麻木，人们早已习惯了地王的粉墨登场。

很多人，特别是地产商喜欢把高房价归罪于高地价，认为中国的房价高是因为地价高，高地价造成了高房价。这一矛头正对着我们的土地管理部门，让其承受了很大的压力，也促使其努力为自己洗白。在2009年年中，国土资源部曾调查了620个房地产开发项目，结果显示，当时中国地价占房价15%-30%，平均为23.2%。国土资源部企图以此数据来说明并不是高地价导致了高房价。当时国土资源部的这一说法遭到了很多人士，特别是地产商的围剿，甚至有地产商发“万言书”来指责国土资源部混淆视听，场面甚为壮观。

当然，地产商如此积极地将高房价归罪于高地价，主要目的也是为自己漂白，转移民众的视线。而媒体也非常乐意掺和这些问题，制造一些争议。媒体非常乐意公布各种房价排行榜和地价排行榜。从中我们可以看到，高房价城市和高地价城市往往呈现高度一致的景观。并且购地在前，建房、卖房在后，这自然给人高地价导致高房价的“直觉”。

但是，我们要知道，两个变量趋势一致，并不能说明其中一个就一定是另一个的原因，即便一个在前，一个在后。因为并不是所有“在此之后”，都是“因此之故”。我们需要从经济学基本原理入手，来分析究竟是高地价导致了高房价，还是反过来，高房价导致了高地价。

从经济学理论上讲，商品的价格受供给和需求影响。供给曲线和需求曲线相等之处，就得到了商品的“均衡”价格。在土地市场中，特别是短期内，由于稀缺性和土地用途转换的困难，土地供给缺乏弹性，地价主要由土地需求决定。而土地作为住房的主要生产要素，本质上是一个“引致需求”，即对住房的需求，引起了对土地的需求，而非相反。其引致需求的特性决定了地价很大程度上由土地生产的产品（即住房）的需求所决定。因此，作为一种土地产品，房地产的供需状况和价格水平决定了土地的需求和价格。

同样，在房地产市场中，房地产价格也是由市场供给和需求两者相互作用所决定的。并且，从短期来看, 一方面土地购置受到政府土地出让计划的限制并需要一系列的审批手续，资金的筹集也需要一段时间，因此，土地、资金这些最重要的生产要素短期内是不可改变的；另一方面，房地产产品的生产周期较长，其沉没成本也较高。因此，短期内房地产供给也是缺乏弹性甚至无弹性的。特别地，房地产市场天生的垄断特征，使得住房供给的反应更慢，弹性更小。因此，房地产价格也主要由住房需求决定。

因此，截至到这里的逻辑是：短期内，住房需求膨胀（投资性的需求和居住性的需求），而住房供给缺乏弹性，相对短缺，因此导致了高房价；而住房需求的膨胀也导致了对土地需求的增加，在土地供给也缺乏弹性的条件下，这也就导致了土地价格的高企。从而形成了高房价到高地价的逻辑。地价上升是房价上升的结果，而不是原因。

不过，我国的住房需求也有其特殊性，对此我们要做进一步的辨析。我国住房需求中存在的一些特殊之处。例如，一方面，广大中低收入群体，甚至中高收入群体，都难以支付高房价，购房需求基本上锁定在高收入群体。而另一方面，相当比例的高收入群体都拥有不只一套住房。高收入群体预期在城市化的快速推进当中，必然有其他人会接手其持有的多套住房。因而，我国的住房需求当中的非常重要的成分就是投资性需求。

而对于投资品的价格，一个很大的特征就是预期在其中起到了关键作用。购房者预期房价上涨时，市场上的住房需求就会增加。住房需求增加导致住房价格上涨，而这又会鼓励购房者对房价的有更高预期，从而形成预期的“自我实现”。

而且，在影响住房价格预期的众多因素中，人多地少的焦虑，土地短缺的恐慌，就是一个很关键的因素。特别是在城市化快速推进，大量居民涌进城市的时候，这一焦虑显得更为突出。几乎所有的房地产专家，在分析我国房地产价格走势，特别是中长期走势时，都会涉及到城市化快速推进带来的住房需求的增加，以及耕地保护等导致的土地短缺，从而就给广大居民预期房价将会继续上涨，提供了“坚实”的基础。而不管这种目前只有土地的城市化而没有人口的城市化的半拉子城市化带来的居住需求是否能够真正变成购房的需求；也不管“耕地保护”究竟是为了保护粮食安全，还是仅仅是为了刺激“土地短期、房价上涨”的预期。

综上所述，一个更完整的逻辑链条似乎是：土地短缺、城市化快速推进等我国的“基本国情”导致居民对房价继续上涨形成几乎一致的预期，从而增加了住房投资性需求，以及居住性需求的恐慌，从而推高了房价，并带来对土地需求的膨胀，从而也引起土地价格的上涨。这就是笔者理解的房价和地价之间的关系，与其说是鸡生了蛋，或者蛋生了鸡，不如说他们都是鸭子孵下的。

作者：郭峰，上海新金融研究院研究员，腾讯财经专栏作家。